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解读丨高智商、高情商的菏泽是如何发声明的?

    房产消息 在昨日庆祝改革开放40周年大会后,菏泽市住房和城乡建设局的一纸通知,引发了年底房产新闻的一波流量走高。

      通知中规定:取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即取消所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年的规定。

      同时,通知中还提到降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。

      通知一出,菏泽就被定性为是这波调控中第一个取消限售的城市。各种“楼市现松绑信号,后续或引发更多城市跟进”的解读版本发酵了一整天。在舆论压力下,网传菏泽住建局连开了好几个小时的会议想对策。最终,在今天下午5:29,一页情况说明出炉,对政策出台的背景及原因给予了回应。

      剧情看似反转,实则“未反转”

      就在今日晚间,剧情看似开始“反转”,菏泽市住房和城乡建设局官网在当下处于“热议且敏感”的环境下,发布《菏泽取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》。

      往往在一份引发广泛热议和争议的政策出台后,决策层也总会发布一份安抚上级以及全国广大群众情绪的反转声明。

      不过,菏泽的声明确实让人无话可说。

      官方给出原因是,2017年11月份,菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

      而近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

      翻译过来,这份声明大概就是想告诉你:

      第一,请不要给我扣“限售”的帽子,我是取消限制“转让”期限。

      第二,中央一再强调,稳定住房价,眼看着需求巨大,我供应少了,为了稳住房价,只好放开流转。

      符合宏观背景逻辑

      资本市场永远紧紧相随“向好的一面”。就在昨晚,菏泽取消销售的政策出来后,今日,资本市场就立刻给出了反馈,弱市下地产股上涨姿态甚是好看。

      一个问题相信被反复问了无数遍?泱泱大国,威威大市,为什么是菏泽?凭什么是菏泽?

      政策分析不可能脱离地方实际情况。资料显示,菏泽位于山东省西南部,鲁苏豫皖四省交界地带。数据显示,2017年山东全省城市GDP第一的是青岛(楼盘),为11000亿元,其次是烟台(楼盘)、济南(楼盘)。菏泽排名第13,全年GDP2880亿元,位列山东全省17城的倒数第五,可以看出,菏泽在全山东是属于经济欠发达区域。

      但菏泽市去年9%的GDP增速位列全省第二,张大伟分析,原因在于近两年菏泽的房地产投资热度增加。数据显示,菏泽卖地宗数2015年为330宗,今年是491宗。

      土地出让金在2015年是59.22亿元,2018年是444.38亿元!全国排名33,四年间土地出让金增幅近7倍之多。

      房产查阅菏泽市近期市场情况,菏泽虽然本身房价绝对值不高,但是山东少数均价在万元内的地级市城市,最近几年房价也一直持续上涨。目前菏泽市区均价较低的项目大多在6000元左右,部分楼盘7000-8000元不等,个别项目均价超过10000元。

      整体来看,今年,全市楼均价处于小幅稳步上涨状态。而此次放松限售不知会不会给年底及明年的菏泽楼市带来更多的增长力。

      不过再深入分析,菏泽取消销售的举动也符合当下宏观逻辑。数据显示,全国2018年房地产各种调控政策多达444次,刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。但近期全国调控的次数确有减少。在调控进入底部周期时,市场出现回正的迹象也符合逻辑。

      放松限售背后是库存压力

      纵观全国楼市现状,数据显示,11月,一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨:北京(楼盘)上涨0.6%、上海(楼盘)上涨0.5%、广州(楼盘)持平、深圳(楼盘)下跌0.2%。

      二手住宅销售价格环比持续下降:北京下跌0.6%、上海下跌0.1%、广州下跌0.3%、深圳下跌0.2%。

      31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅均与上月相同。

      35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

      《经济日报》今日给出解读:不难看出,热度不减的一二线城市房价已经比较稳定,三线城市房价的“虚火”也逐渐降温,房价过快上涨的趋势在2018年底基本被遏制。

      在此背景下,菏泽率先做出放松调整,恐怕还有另外一重原因。作为全国三四线城市尤其是地级市的代表,菏泽率先取消“限售令”的背后是巨大的住宅库存压力。

      从一份11月份的《全国百城库存报告》可以看出,以菏泽为代表的全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。其含义是,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。

      张大伟预测,如果菏泽政策落地执行,后续效仿的城市将非常多。在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策,山东之前省内包括青岛、济南、威海(楼盘)、聊城、滨州、德州(楼盘)、东营(楼盘)、菏泽8个城市有限售政策,除了青岛、济南外,都与菏泽城市级别相当。

      不过,此番事件发酵不到24小时,官方就给出解答说明。可以预计,未来中央的调控政策会继续维持稳定,房住不炒基调不会改变,但是根据当地情况,我的小调整并不违反总基调,不违规不违法不违背逻辑,有何不可呢?

      或许,一城一策就是接下来的调控大逻辑和大方向。一个信号是,近日,来自国务院发展研究中心的某专家就透露,春节前,会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市,调控下放到市一级政府,而中央只对量、价等15个指标设定考核区间,不设强制措施。首付比例,中央给个区间,房贷利率由基准利率决定,税由中央制定,其他的限购限贷政策和利率优惠,地方自主决定,不做窗口指导。

      上述这段话的意思就是,需要放松点还是加紧点,取决于各地情况!

    

    (责任编辑:常丹丹 HO016)